Die Errichtung eines Eigenheims oder die Durchführung eines größeren Umbaus ist für die meisten eine der größten Investitionen ihres Lebens. Das zentrale Dokument, das dieses Vorhaben regelt, ist der Bauwerkvertrag. Eine sorgfältige Prüfung vor der Unterzeichnung ist unerlässlich, um kostspielige Überraschungen und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Achte als Bauherr insbesondere auf die folgenden 3 Punkte:
1. Die Kosten im Griff behalten: Kostenvoranschlag und Preisvereinbarung
Ein häufiger Streitpunkt sind unerwartete Kostensteigerungen. Das Gesetz unterscheidet hier zwischen zwei Arten von Kostenvoranschlägen, deren Konsequenzen für Dich als Bauherr erheblich sind:
- Kostenvoranschlag mit Gewähr für die Richtigkeit: Wird ein Kostenvoranschlag unter „ausdrücklicher Gewährleistung für seine Richtigkeit“ abgegeben, agiert dieser wie ein Fixpreis. Der Unternehmer kann auch bei unvorhergesehenen Schwierigkeiten keine Erhöhung des Entgelts fordern. Dies gilt grundsätzlich immer, wenn Du als Bauherr Konsument bist, also privat baust.
- Kostenvoranschlag ohne Gewähr für die Richtigkeit: Hier sind geringfügige Überschreitungen vom Bauherrn hinzunehmen. Erweist sich jedoch eine „beträchtliche Überschreitung“ als unvermeidlich (ab ca. 10 %), muss der Unternehmer unverzüglich warnen. Tut er dies nicht, verliert er jeglichen Anspruch auf die Mehrkosten. Nach einer solchen Warnung hast du als Bauherr das Recht, vom Vertrag zurückzutreten.
- Für maximale Sicherheit sollte im Vertrag ein Fixpreis vereinbart werden.
2. Was wird gebaut? Detaillierte Leistungsbeschreibung und Gewährleistung
Der Vertrag muss so präzise wie möglich beschreiben, was der Unternehmer zu leisten hat. Vage Formulierungen wie „schlüsselfertig“ oder „hochwertige Ausstattung“ sind eine häufige Quelle für Konflikte.
Ein guter Vertrag enthält daher:
- Aussagekräftige Pläne und Baubeschreibungen: Diese definieren exakt die Lage, das Ausmaß, die Widmung und die Ausstattung des Bauwerks.
- Beschreibung der gewöhnlich nutzbaren Teile: Bei Anlagen mit mehreren Einheiten (z.B. Wohnhausanlagen) muss auch die Nutzung von Allgemeinflächen klar geregelt sein.
- Klare Beschreibung der Ausstattung des Objektes: konkrete Ausführungsart, Bezeichnung der einzubauenden Produkte (zB konkrete Marke der Wärmepumpe, des Parkettbodens, der Küche etc.)
Entspricht das fertige Werk nicht diesen Vereinbarungen, liegt ein Mangel vor. Das Gesetz gibt dem Bauherrn dann einen Gewährleistungsanspruch. Der Unternehmer haftet dafür, dass die Sache die „bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften“ hat.
3. Sicherheit für Dein Geld: Ratenplan und Haftrücklass
Du solltest niemals den gesamten Preis im Voraus bezahlen und damit in Vorleistung gehen. Um den Bauherrn vor der Insolvenz des Werkunternehmers oder vor einer mangelhaften Ausführung zu schützen, sollten Sicherungsmechanismen vertraglich vorgesehen werden:
- Zahlung in Raten bzw. nach Baufortschritt: Der Preis wird nicht willkürlich, sondern in Raten fällig, die an den Abschluss konkreter Bauabschnitte gekoppelt sind. Beispielsweise wird zunächst eine moderate Anzahlung geleistet, dann nach Fertigstellung des Rohbaus die nächste Rate, nach Einbau der Fenster und Türen die nächste usw. Damit wird sichergestellt, dass Deine Zahlungen dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechen.
- Haftrücklass zur Sicherung von Gewährleistungsansprüchen: Zur Absicherung allfälliger Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche für die Dauer von drei Jahren ab der Übergabe sollte der Einbehalt eines Haftrücklasses (in der Praxis zwischen 2 bis 5 % des Gesamtpreises) vereinbart werden. Alternativ kann der Werkunternehmer eine Bankgarantie oder Versicherung beibringen. Dieser Betrag dient als Sicherheit für die Behebung von Mängeln, die erst nach der Übergabe zum Vorschein kommen.
Ein sorgfältig geprüfter und präzise formulierter Bauwerkvertrag ist die beste Versicherung für ein erfolgreiches Bauvorhaben. Lass Dich rechtzeitig beraten und reduziere damit das Risiko für streitige Auseinandersetzungen in der Zukunft drastisch.